Вторичные квартиры должны быть дешевле новостроек на 20-30%

Снижение ключевой ставки Центробанка приведет к дальнейшему сокращению разницы между ипотечными ставками на первичном и вторичном рынках. Однако для того чтобы вторичное жилье могло конкурировать с новостройками, удешевления ипотеки совершенно недостаточно, так считает руководитель аналитического центра. 

Согласно данным АИЖК, к концу июля (более свежих данных нет) усредненные ипотечные ставки на вторичном и первичном рынках упали до 13,25% и 11,85% соответственно против 13,92% и 11,9% в начале года. То есть разница между ставками по коммерческим кредитам на приобретение вторичного жилья и по льготным, которыми могут воспользоваться покупатели новостроек, сократилась с 2 до 1,4%. В ближайшем будущем процесс сближения ставок, скорее всего, продолжится: недавнее снижение ключевой ставки Центробанка до 10% положительно повлияет на стоимость фондирования для банков, что позволит последним снизить ставки по кредитам для населения. А желание это сделать простимулирует высокая конкуренция между кредитными учреждениями.

Помимо этого, при уменьшении ключевой ставки еще лишь на 0,5% она достигнет порогового значения, при котором госпрограмма ипотеки с государственной поддержкой автоматически прекращает свое существование. Центробанк обещал сохранить ставку на нынешнем уровне, по крайней мере до конца года. Однако нет никаких гарантий, что мегарегулятор не передумает и программа не будет завершена досрочно…

Теоретически, это плохие новости для новостроек и хорошие – для вторичного жилья: в свое время именно запуск льготной ипотеки стал одним из ключевых факторов, заставивших покупателей переориентироваться на первичный рынок – см. «Рынок недвижимости жив за счет новостроек».

Однако за последние годы новостройки приобрели целый ряд преимуществ, с которыми вторичным квартирам будет трудно конкурировать, даже если ипотечные ставки на первичном и вторичном рынках будут сравнены.

Доступность жилья, прежде всего, определяется ценой, а не стоимостью кредита на его покупку. До кризиса стоимость первичного и вторичного квадратного метра была примерно одинаковой. Однако из-за того, что площади в новых проектах были значительно больше, чем в старом фонде, бюджет покупки равных по количеству комнат квартир в новостройке и в старом доме, расположенных в одной локации, мог различаться раза в два.

Однако теперь ситуация изменилась. С января 2015 года заявленная цена метра в новостройках между ТТК и МКАД была уменьшена более чем на 20 тысяч рублей, с 223 тысяч рублей до 200 тысяч рублей, по данным «ИРН-Консалтинг», а средняя стоимость квартир – с 17,9 миллионов рублей до 13,3 миллионов рублей, то есть почти на 26%. Главным образом в связи с увеличением доли жилья сегмента «эконом-» и «комфорт-класса» в предложении и сокращением площади квартир с 78,0 до 66,5 кв. м.

Порог входа на рынок снизился еще более значительно: если до кризиса внутри МКАД было проблематично найти новостройку дешевле 7-8 миллионов рублей, то в настоящее время минимальная стоимость в столице составляет примерно 3 миллионов рублей. Фактически, недорогие столичные проекты почти сравнялись по цене с ближним Подмосковьем – «Москва по цене Подмосковья: что купить в черте МКАД вместо квартиры в области».

Цена предложения на вторичном рынке упала с 196 122 рублей в январе 2015 года до примерно 175-176 тысяч рублей. Однако уменьшить бюджет покупки за счет сокращения площадей на вторичном рынке, естественно, невозможно. Более того, в самом качественном сегменте этого рынка – домах, построенных в последние лет 10, квартиры существенно больше, чем в нынешних новостройках. Ситуация усугубляется упрямством продавцов-частников, которые, в отличие от застройщиков, крайне нежелательно идут на уступки покупателям. В результате вторичное жилье оказывается дороже новостроек, уступая им по качеству, и проигрывает конкурентную борьбу, даже, несмотря на минимальную разницу в ипотечных ставках – «вторичка» не выдерживает конкуренции с новостройками».

Уменьшает привлекательность вторичного фонда и рост количества жилых помещений в готовых новостройках. С одной стороны, спрос не успевает за ростом предложения, поэтому квартиры строятся быстрее, чем продаются. С другой – некоторые застройщики, понимая, что в нынешней экономической ситуации реализовывать «виртуальное» жилье очень сложно, открывают реализацию уже на завершающих стадиях строительства дома.

Как следствие, если раньше жилье в новых проектах были раскуплены на начальных стадиях строительства и квартиры в сданных домах можно было купить только на «вторичке», то в настоящее время к моменту ввода жилого микрорайона в эксплуатацию нераспроданными могут оставаться 20-40% квартир. Таким образом, приобретение жилого помещения в новом доме больше не означает, что переезда придется ждать год или два, ключи можно получить сразу после оплаты сделки. Тем самым вторичное жилье лишается своего последнего преимущества – возможности быстро справить новоселье. Тем более что на рынке увеличивается не только число готовых новостроек, но и проектов с отделкой от застройщика.

Эксперт сделала вывод, что в такой ситуации вторичное жилье может конкурировать с новостройками только ценой. То есть вторичное жилье должна быть существенно дешевле сравнимых по качеству новостроек. По крайней мере, процентов на 20-30 по цене метра, учитывая, 10-процентая скидка на первичном рынке – обычное дело. Следовательно, если ценовое дно на первичном рынке уже не за горами, то вторичному жилью еще падать и падать».